财联社10月22日讯9月房地产行业债券融资环境正逐步好转。
财联社据相关渠道统计，9月房地产行业债券融资总额达561亿元，同比增长31%，显现回暖迹象。其中，信用债成融资回暖主引擎，其低廉的境内融资成本与海外债的高利率形成鲜明对比。与此同时，多家房企境内外债务重组取得关键性突破，或标志着行业债务风险出清正在提速。
信用债成融资回暖主引擎，融资成本内外利差分野
根据中指研究院最新发布的9月融资月报数据显示，2025年9月房地产行业债券融资总额为561亿元，同比增长31%。融资端显露回暖迹象。
从融资结构看，市场主力正从ABS（资产支持证券）向信用债加速转换。9月单月数据显示，信用债融资322亿元，同比大幅增长89.5%，占比跃升至57.4%，取代ABS成为绝对主力；而ABS融资额为227.7亿元，同比下降11.9%，占比降至40.6%；海外债仅占比2%，影响甚微。这一结构性变化拉动了前九个月的累计数据：1至9月信用债融资2612.9亿元，占比59.8%，虽同比微降0.6%，仍占据主导地位。
房地产融资成本整体处于历史低位，其平均利率为2.68%，同比下降0.38个百分点，环比上升0.18个百分点。其中，信用债平均利率为2.36%，同比下降0.44个百分点，环比增长0.01个百分点；ABS平均利率为2.68%，同比下降0.55个百分点，环比下降0.03个百分点。值得注意的是，海外债因风险溢价较高，平均利率达11.88%，与境内低成本融资环境形成鲜明对比。
房企融资冷热并存，优质渠道畅通与债务重组共进
从发行主体看，财盛证券房地产行业融资呈现“央国企主导、民企局部改善”的二元格局。一方面，华润、招商蛇口、陆家嘴、中国铁建等代表性央国企发行总额均超过20亿元，印证了其在债券市场的绝对主导地位；另一方面，绿城、新城、新希望地产等民企也成功发行信用债，合计融资约36.2亿元，融资渠道局部改善。部分典型企业具体数据见下表：
从房地产海外债融资来看，分化显著，虽整体规模有限，但融资渠道仍对优质房企开放。比如，新城控股9月成功发行一笔1.6亿美元、期限2年的境外债券，票面利率11.88%，募集资金主要用于偿还公司一年内到期的境外中长期债务。这是继6月新城发行3亿美元境外债后，今年第二次发行海外债，反映出优质房企在境外市场中仍具备持续的再融资能力。
此外，近期房企境内外债务重组捷报频传，多家企业取得实质性突破，行业债务风险出清进程明显提速。具体来看，融创中国境外债重组方案于2025年10月获高票通过，债权人赞成金额比例高达94.5%；龙光集团超过80%的同意债权人已签署修订后的支持协议，其引入的资产信托抵债模式成为行业亮点；花样年、中骏集团等房企的方案也均获得75%以上债权人支持。与此同时，更多房企正加快推进重组进程，比如，旭辉控股将于10月底审议预计削减约14亿美元债务的重组方案，碧桂园也在积极推进有望削减超百亿美元债务的年内重组目标。
展望地产债后市，财通证券指出，当前未违约存量地产债规模仍较大，到期收益率普遍较高，且以中短久期品种为主，未来结构可能进一步向短久期集中。在投资策略上，其建议可对地方国有房企保持适度乐观，重点关注中短久期债券。
中金公司则认为，短期内地产债利差或延续震荡格局，策略上建议适度控制久期，优先配置头部央国企发行的中短久期债券。
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