中信证券指出，京沪两地降低按揭贷款利率下限和最低首付要求，调整普宅认定标准，有利于促进有效需求释放，将显著减小市场下行的斜率，并为2024年市场的企稳创造有利的条件。我们认为，当前重要龙头开发企业的股价已经包含了市场较弱的预期，估值具备吸引力。同时，我们相信2024年核心城市一二手房交易GTV会好于市场当前预期。
全文如下地产｜政策减小下行斜率，期待预期来年走稳
我们认为，京沪两地降低按揭贷款利率下限和最低首付要求，调整普宅认定标准，有利于促进有效需求释放，将显著减小市场下行的斜率，并为2024年市场的企稳创造有利的条件。我们认为，当前重要龙头开发企业的股价已经包含了市场较弱的预期，估值具备吸引力。同时，我们相信2024年核心城市一二手房交易GTV会好于市场当前预期。
▍12月14日，北京发布调整优化普通住房标准和个人住房贷款政策的通知，优化普宅认定标准，下调按揭最低首付比例、延长贷款期限，降低按揭利率政策下限，更好支持刚性和改善性住房需求。上海也调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。这是9月出台认房不认贷后京沪对房地产需求的进一步放松。
▍普宅标准调整将显著降低二手房交易成本，其中北京影响更大。
按照目前房屋交易税费，北京和上海家庭出售满两年住房时，均采取普住免税、非普差额征收增值税（约为增值部分5.5%）。普宅标准调整，更多价格段的房屋实现了增值税免税。其中，由于北京普宅标准经年未有调整，此次边际变化比上海更为明显。我们预计北京交易住宅中普宅占比将大幅提升到接近70%。在普宅标准变化之前，出于避税的考虑，北京实际计税总价往往和交易总价经常有显著差别，影响了居民所能获得的真实杠杆，普宅标准调整实际上也增加了居民的杠杆率，保障了居民杠杆使用。
▍降低按揭贷款利率下限和最低首付要求，为购房人减负。
在9月认房不认贷降低首套标准基础上，本次政策京沪均降低首付比例及按揭利率。北京首付比例最低限从35%调到30%，贷款年限从25年提升到30年，首套房贷利率从最低LPR+55BP，下调到LPR+10BP。上海的个贷利率下限则低至LPR-10BP。我们测算，线上股票配资门户由于京沪一直实行严格首套认定标准及较高的首付比例，住房交易中杠杆率保持很低的水平，2022年分别约18%及20%。新的按揭政策直接降低购房门槛，有助于刚需和改善型购房者需求稳定释放。
▍预计政策将有效释放需求，减小市场下行的斜率，但预期走稳仍有待政策进一步出台。
我们统计，自年初以来重点城市二手房市场报价持续呈现下降势头，而挂牌数量则上升超过25%，先行指标显示市场十分疲弱。我们预计，政策能够有效释放需求，促进成交，从而减小市场下行的斜率，避免房价加速下跌。但是，整体而言我们认为达4.2%的个人贷款利率，相对于当前物价水平而言仍然明显偏高，相对于按揭贷款历史定价(即按揭贷款相对于市场平均利率的水平)而言也并不低，且居民对收入财富增长和置业的预期仍然不稳。我们预计，房价预期的稳定还有赖于新的政策继续出台。我们有信心，在政策积极应对的前提下，2024年的中国房地产市场走向平稳健康发展。
▍不必担心“虹吸”效应，一线城市的房地产市场有价格风向标的重要意义。
有市场观点担心放开一线城市的购房限制，鼓励京沪两地的需求释放，可能会对其他城市形成“虹吸”效应。实际上，中国房地产市场发展进程里头，财富效应远远大于替代效应。例如，环京区域房地产市场景气程度最高的时期，恰恰是北京房地产市场政策最为宽松的时期。一线城市的房价具有风向标意义，扭转一线城市房价持续下跌的预期，对于扭转全国房地产市场的悲观预期有积极影响。
▍风险因素：
政策效果不及预期，市场继续下行的风险；居民置业行为受收入和财富预期变动影响的风险；房地产企业的存货跌价准备风险。
▍投资策略。
我们认为，京沪两地降低按揭贷款利率下限和最低首付要求，调整普宅认定标准，有利于促进有效需求释放，将显著减小市场下行的斜率，并为2024年市场的企稳创造有利的条件。我们认为，当前重要龙头开发企业的股价已经包含了市场较弱的预期，估值具备吸引力。同时，我们相信2024年核心城市一二手房交易GTV会好于市场当前预期。
文章为作者独立观点，不代表财盛证券观点
